博鱼(boyu·中国)官方网站：地产商业建筑空间规划要素的整合

本文摘要：[概要]本文通过针对地产商业空间规划设计的现状问题，分析商场空间设计如何有机融合业态市场需求特征，深入研究前后期经营策略，提升空间的规划效率，更为专业化发展。

[概要]本文通过针对地产商业空间规划设计的现状问题，分析商场空间设计如何有机融合业态市场需求特征，深入研究前后期经营策略，提升空间的规划效率，更为专业化发展。　　[关键词]地产商业商业建筑营销　　　一、商业地产建筑空间规划的问题　　随着市场经济的发展，以及城市化进程的减缓,商业地产早已沦为当今中国的热点地产。然而,由于一方面,政府长期以来把重点放到住宅地产的研发,另一方面,商业地产的发展历史较短,人们对它的了解还过于深刻印象。虽然目前商业地产研发形势火热，但是实质上面对着很多的问题，更好的是专业化过于、整个商业地产运作的各个流程、各个专业的整体缺少协商所导致，造成了研发项目流产，或者举步维艰。

很多项目在做到这个项目之前，根据市场的定位，在做到什么样的商业建筑产品还不确切的情况下，就顾虑地去做到建筑设计。往往这种设计不能是设计师的一个点子的反映，而不是一个市场的现实市场需求。市场需求就来自多方面，即建筑产品要符合消费者的必须。

有的到商业阶段，商户要住进了，才找到这个商业空间是不能用的，或者是由于有很多缺失，引入的这些商户进不来。如住宅小区因为商业用房的供不应求而影响了住宅产品的销售,当初被开发商视作卖点的商铺已名不符实,甚至沦为毫无意义,研发产被迫新的市场定位。再加早已竣工商业用房和建筑设计等方面的原因,商铺出了开发商握住不了、抛不开的烫手山芋。一些区域就经常出现过有房无市场或有市无场的窘况，甚至很多大型商业地产,由于缺乏知名品牌的加盟,项目缺乏统一管理和科学配备,加之非住宅项目的销售周期更加宽,往往经常出现出租不理想、经营萧条的窘状,一些商业用房甚至长年无人问津。

　　二、推崇商业地产的规律性特征　　商业地产的开发设计同住宅项目的开发设计有本质的区别。住宅商品房的购买者是大众消费者，居住于的功能比较非常简单，人们对居住于建筑都有普遍的理解，发展商可以根据自己对市场需求的调查与辨别，自行确认所要研发产品的市场定位，如住宅户型、面积大小、种类与用料等。

有具体的拒绝，目标界定比较具体，而大规模商业地产的开发设计与此几乎有所不同。首先是业态和功能的简单。大型商业中心一般来说都包括主力餐馆、大量零售店、多种形式的餐馆和娱乐休闲娱乐设施，各种人流、物流、水平、横向交通与消防撤离的的组织非常简单。

在符合上述功能拒绝的前提下，如何符合未来大量商家的市场需求，尤其是可视性和可达性，以取得仅次于的商业利益，进而为发展商取得仅次于的租赁和出售报酬，是规划设计至关重要的问题。这实质上已不是传统的建筑工作范畴了，但这正是杰出的专业化的商业建筑设计师为发展商获取的专业服务。

在大型商业的平面设计中，各部分功能都有严苛的拒绝，如主力连锁餐馆每个品牌对建筑的面积柱网、层高、滚梯的方位等都有有所不同的拒绝，大型娱乐设施的功能布局、内部人流路线更加有严苛的拒绝。而如何将大量商铺区平面灵活性的组织，化整为零利用于出售；同时又可化零为整，有利于整体租赁和管理，也是必须解决问题的问题。因此,开发商能否根据自己的土地、项目、区位资源定位对项目量身量身很关键.后期营运很差,不仅商业亏损歇业,还能使整个项目的其他物业随之升值;运营得好,则能在盈利的同时带上央人气,促使周边物业环境贬值。　　其次，必需推崇立地条件特征分析是我们必须推崇的关键的一个问题。

比如在项目里面把一个大卖场作为它的主力店放在里面去。在这之前，首先应当去考虑到现有的商业或者流通业的大环境条件之下，大卖场是一种什么形式经常出现在人们面前的？所瞄准的目标消费群体具备什么样的特征，它的店铺特征和这个设施特征又怎么样？目标客户群又是什么样的群体，它所做到的设计又是什么样的特征？这些都是在规划建筑过程中必须考虑到的问题。

作为开发商如何发售构建土地价值最大化、合乎自身商业模式并构建差异化定位的商业地产项目之后沦为最重要课题。特别是在是大型商业地产项目，仅有商业规划阶段就还包括商业定位设计、商业建筑方案设计、商业空间装饰方案设计、商业外环境设计、二次商业装饰设计、商业管理模式设计、品牌规划及招商策划设计等诸多环节，可以说道，各个环节与建筑规划空间的统合情况如何是十分最重要的。　　从立地条件环节来看，不管是地块条周边的道路交通的组织这些硬件的条件，还是流通环境的特征和流通环境的变化，都是不会随着时代和时间的变化而变化。

从消费者的角度，也就是实际在这里消费的实际消费者的角度去看，店铺的立地条件，比如这个地块周边的基础环境，规划设计方面对这个地块的容许，比如它的限高、容积率等等，同时因为消防、因为环境，还不会带给的一些涉及的法律法规这样的容许。而这都必须在最初就制订好涉及的指导性策略。从商业台东区的条件上来看，要具体这个项目置放城市的定位。

即这个项目将来在这个城市整体的功能上去承担着什么样的责任。所以从这个角度来理解这个城市的现有特征是十分最重要的。同时，这个城市现有的商业集中于中心或者商业集中区，也是一个方面。

现有商业集中区跟项目之间是什么样的对比关系？在商业集中区之外，其他的现有的商业集中于商圈或者商业集中地又是什么状态，在这个过程中有更加多的是通过市场调研，市场分析的手法，通过前期工作来去对项目展开战略性的规划。店铺的战略性的经营规划，不会必要跟商业设施的规划联系在一起。　　最后，商业建筑策划不仅要解决问题整个项目的建筑空间问题，也要考虑到解决问题项目的明确用于。在店铺经营规划的思维过程中分为很多阶段来展开。

不管是研发一个商业项目也好，还是将来要进这些店的零售、经营企业，它们需要向这个社会的消费人群获取什么样的服务或者是产品？一些中小开发商在缺乏品牌效力和创新能力的情况下,迫使经营和存活压力,不受利益的抗拒,采行急功近利的作法,超常规、大体量研发商业用房.但商业地产与住宅项目有所不同,除了拒绝开发商具备实力雄厚的资本外,还拒绝开发商熟知商业运作规律,需要有效地将住宅与商业地产统合,不具备经营商业和地产活动的填充能力,不具备及时调整投资策略的能力,以减少经营风险,强化经营的稳定性。　　三、统合商业地产消费文化设计价值　　理解项目的资源状况是首要的，但如何将项目所在区域的文化资源优势变为市场优势？项目的文化吸引力在当前更加沦为一种趋势，要做认同文化就必需理解项目区域所不具备的显著或含蓄的消费文化。这就拒绝开发商、策划人员、设计人员带入当地生活，利用有所不同的文化特征作为细分变量。

此阶段更加特别强调对区域文化的挖出和萃取。企业根据自身的愿景目标、竞争优势，确认目标顾客群体，再行通过顾客需求分析，更为明了地研究目标顾客群体的生活方式、审美情趣、消费观念、思维方式等要素，借此提炼出最核心或最不具个性特色的文化特征。只有认同当地的文化，项目的宣传、招商才能更加怀商业建筑空间形态规划、主力店及非相容空间特种业态店以备招商继续执行与专案设计事务所展开设计接入、经营管理模式分析、市场推广、问题型商业项目的新的定位不易被拒绝接受，其目的性才能更为具体。

　　商业建筑虽然归属于一种高度市场化、商业化的建筑类型，但在建构体验消费场所这方面，不应尤其推崇建筑的艺术处置。这里某种程度是指专业角度的艺术执着，还包括大众艺术、流行时尚等。建筑艺术是一个地区和一个时代文化艺术展现出中最宏伟、壮丽也最生活化的载体。

必要对人们的心理、生理施加影响。对于大型商业地产项目而言，不应沦为当地的具备独特文化内涵的建筑物或建筑群体甚至城市区域，并建构沿袭建筑文脉与时代感互为交流的氛围。

在商业建筑的空间效果营造中，必需调动一切艺术的、技术的手段，并着重于空间尺度、空间气氛的展现出。在室内外空间的融合以及建筑与环境景观的融合等方面超过丰富性、多样性、趣味性的综合协商，并增进人与建筑及空间环境的对话。

如商业内部空间设计具备具体功能拒绝，同时也拒绝有有所不同风格和特色变化的室内设计。商业内部空间设计还包括了更加多的功能拒绝和市场特色,通过造型、色彩、声光电和新材料的综合运用对商业空间展开设计，从而超过对商业购物、娱乐和展出等空间的整体设计效果。　　市场的模式不是一成不变的，它遵循商业发展的进化论――物竞天择，适者生存，一个市场必需通过大大升级来符合商户的经营市场需求和消费者的出售便捷。市场的竞争是残忍的，优胜劣汰总有一天是市场的主旋律，对于商业地产的研发经营和建设某种程度限于，商业地产项目回头在市场的风口浪尖，只有拒绝接受市场的检验，不断改进自己的产品，优化自身的购物环境，提升设施服务水平，才能立于不败之地。

　　参考文献：　　[1]王晋:商业地产研发模式的较为与分析[J].经济论坛,2006,(01)　　[2]王珍莲:新时期我国商业地产研发模式南北研究[J].建筑经济,2007,(07).。

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